炒股怎样加十倍杠杆租金走低、租户升级搬迁意愿强，上海二季度商办市场需求温和复苏

北京启动商品住房“以旧换新”支持居民梯度置业

健合集团的业务主要有三个板块：婴幼儿营养及护理用品业务（合生元品牌为主）、成人营养及护理用品业务（Swisse品牌为主）以及宠物营养及护理用品业务（Solid Gold为主）。健合集团解释，上半年收入下降的原因是，过渡至新国标批准婴配粉系列后，婴配粉的销量出现下降。该降幅部分被成人营养及护理用品业务的低双位数收入增长及宠物营养及护理用品业务的稳定单位数收入增长所抵销。

“以价换量”的策略带动了上海写字楼市场的需求。

多家第三方机构发布的报告显示，今年第二季度，上海共有4个新项目入市，分别为黄浦区太平洋新天地商业中心T2、徐汇区源点大厦、杨浦区中交滨江广场、浦东新区世博天地T1，总体量约在25万平方米。

新增供应持续入市，项目之间竞争加剧，不少新近项目业主通过较低的租金和各类激励政策吸引租户，而现有项目为提升或保持项目的出租率，也在继续优化租赁价格，推动上海整体租金下降趋势依旧。

据戴德梁行披露，二季度上海平均成交租金录得7.61元/平方米/天，环比下降2.7%；核心商圈降至8.84元/平方米/天，新兴商圈下降至6.11元/平方米/天。

价格驱动下，租户的问询量和成交量都活跃起来。据仲量联行，今年二季度全市净吸纳量上升至约11.57万平方米；世邦魏理仕的数据也显示，第二季度全市净吸纳量环比较一季度有所回升。

这其中，有不少租户趁着市场价格持续调整的窗口期，寻觅升级到高品质办公项目。仲量联行数据显示，二季度搬迁类需求中，聚焦高品质的升级类需求占比高达79%。

仲量联行上海商业地产部资深董事江苏表示，升级办公空间的需求包括，从相对较为偏远的区域搬到较为核心的区域，也包括从一些老楼升级到新楼等；后者有可能伴随着成本的节省，“在过去两三年里，市场发生了比较大的变化，也造成部分新楼的租金并未比老楼更贵的现象”。

也正是由于租金议价空间在今年上半年进一步放大，较大面积的租户搬迁升级意愿加强，优化长期租赁策略。

江苏表示，2020年-2023年间，新租面积超过5000平米的大成交占比逐年走低，从10%降至4%，这意味着，在当时的市场趋势下，越大的租户越谨慎，更倾向于留在原来的地方。而如今，这些租户看到了结构性的市场机会，开始考虑是不是有搬迁或整合的机会等，为未来3-5年做比较长期的计划，也就推动大面积成交占比提升，2024年上半年回升至7%。

除了升级需求之外，成本节约型需求仍在，并延续着向非中央商务区搬迁的趋势。江苏表示，在非中央商务区，随着租金差距缩小，部分位于郊区的企业搬迁升级到非中央商务区甲级项目，可以在成本效益和办公环境之间实现更好地平衡。

值得一提的是，在过去12个月上海的写字楼需求中，专业服务企业的需求占比约18%，仅次于金融服务企业，其中律所颇为活跃。据江苏观察，“专业服务企业中，有9成是律所”过去两三年里发生了非常多律所的搬迁，或因升级，或因降本，或是合并、拆分。

需求的回升，使得全市写字楼空置情况得到缓解。据戴德梁行，二季度，全市平均空置率降至21.70%；其中，新兴区域空置率较为稳定，降至28.08%；核心区空置率小幅上涨至15.79%。

展望未来，戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，今年下半年预计有8个项目、共计71万平方米体量入市，供求压力下租金承压，对于企业而言办公成本降低有利于更多整合型企业升级更新，尤其是租赁实力相对雄厚的大型企业及优势发展行业。

举报第一财经广告合作，请点击这里此内容为第一财经原创，著作权归第一财经所有。未经第一财经书面授权，不得以任何方式加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经保留追究侵权者法律责任的权利。如需获得授权请联系第一财经版权部：021-22002972或021-22002335；banquan@yicai.com。文章作者